Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng bị vô hiệu là trường hợp hợp đồng được ký kết tại tổ chức triển khai hành nghề công chứng nhưng triển khai không đúng theo lao lý của pháp lý. Vậy, có những trường hợp nào cần phải chú ý quan tâm khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh bị tuyên vô hiệu ? Sáng 29/1/2021, bà Bình cùng nhóm người bặm trợn tiếp tục đến nhà để gây áp lực buộc vợ chồng ông Thịnh phải ra Văn phòng công chứng Đức Trí (đường Lê Hồng Phong, TP Ninh Bình) để ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà Bình từng tuyên bố với (Xây dựng) - Theo đánh giá của các luật sư, toàn bộ quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ngay tình, hợp pháp, thế nhưng Tòa án nhân dân huyện. Thứ sáu 07/10/2022 12:55 hợp pháp, thế nhưng Tòa án nhân dân huyện Yên Thế lại cho rằng, hợp đồng này là vô hiệu Tuy nhiên, nếu phát hiện việc thanh toán chưa được bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng thực hiện đầy đủ thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của bên bán hoặc bên chuyển nhượng về việc chấp thuận chuyển nhượng nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất và thời điểm + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên doanh nghiệp (trong trường hợp đất thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp) hoặc có hợp đồng thuê đất, mượn đất giữa doanh nghiệp với đơn vị, cá nhân có đất và đại diện doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hợp đồng (trong trường hợp đất đi thuê hoặc đi mượn). Điều 10 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: "1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 2 ban hành kèm theo Nghị định này; 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng nhận của công chứng hqwN. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập - Tự do - Hạnh phúc_________________________...., ngày... tháng... năm...HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTSố ........../….Căn cứ Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;Căn cứ Nghị định số ....../ ...../NĐ-CP ngày .......tháng ......năm...... của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;Căn cứ Nghị định số ....../ ...../NĐ-CP ngày .......tháng ......năm...... của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;Căn cứ khác……Hai bên chúng tôi gồmI. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG- Tên tổ chức ……- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số …..- Người đại diện theo pháp luật …..Chức vụ ……Trường hợp là người đại diện theo ủy quyền thì ghi theo giấy ủy quyền văn bản ủy quyền số …..nếu có. Thẻ căn cước công dân hộ chiếu số……. cấp ngày …../…. /….., tại..............- Địa chỉ …..- Điện thoại liên hệ …….Fax ………..- Số tài khoản ……..Tại Ngân hàng …….- Mã số thuế …………II. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG- Tên tổ chức, cá nhân……- Thẻ căn cước công dân /hộ chiếu số …..cấp ngày..../..../….., tại …….- Nơi đăng ký cư trú ………..- Địa chỉ liên hệ... ……- Điện thoại liên hệ ………….Fax nếu có …………..- Số tài khoản nếu có …………Tại Ngân hàng ………….- Mã số thuế nếu có …………………..Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đâyĐiều 1. Thông tin về diện tích đất chuyển nhượng1. Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau- Diện tích ……/ m2 Bằng chữ ……- Địa chỉ …………..- Thửa đất số ……….- Tờ bản đồ số ……….- Hình thức sử dụng……….+ Sử dụng riêng …..m2;+ Sử dụng chung ……..m2;- Mục đích sử dụng ………- Thời hạn sử dụng ……..- Nguồn gốc sử dụng ……….- Những hạn chế về quyền sử dụng đất nếu có ……………2. Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất nếu có như sau- Mật độ xây dựng …………..- Số tầng cao của công trình xây dựng ………….- Chiều cao tối đa của công trình xây dựng ……..- Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được duyệt ………..3. Các nội dung, thông tin khác …………….Điều 2. Giá chuyển nhượng1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ………đồng Bằng chữ……… .Các bên thoả thuận, ghi rõ trong hợp đồng đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo m2 diện tích đất chuyển nhượngGiá chuyển nhượng này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế VAT nếu Bên chuyển nhượng thuộc diện phải nộp thuế VAT2. Giá chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều này không bao gồm các khoản sau- Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên nhận chuyển nhượng. Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí này do Bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thanh toán;- Kinh phí quản lý vận hành hàng tháng nếu có; kể từ ngày bàn giao đất cho Bên nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận tại Điều 4 của hợp đồng này, Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thanh toán kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận tại hợp đồng này;- Các chi phí khác do hai bên thỏa thuận nếu có ……3. Hai bên thống nhất kể từ ngày bàn giao quyền sử dụng đất và trong suốt thời hạn sử dụng quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng thì Bên nhận chuyển nhượng phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành, thanh toán kinh phí quản lý vận hành và các loại phí dịch vụ khác do việc sử dụng các tiện ích như khí đốt, điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp, cho nhà cung cấp dịch Các nội dung thỏa thuận khác nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội …….Điều 3. Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán1. Phương thức thanh toán thanh toán bằng tiền Việt Nam, bằng tiền mặt hoặc thông qua ngân hàng theo quy định pháp Thời hạn thanh toán ……Các bên thỏa thuận về tiến độ, thời hạn, điều kiện thanh toán để ghi vào hợp đồng.Các bên thỏa thuận cụ thể tiến độ thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả thời hạn thanh toán trong trường hợp có chênh lệch về diện tích đất thực tế khi bàn giao đất, nhưng việc thanh toán trước khi bàn giao đất phải theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.3. Các nội dung thỏa thuận khác nếu có …….Điều 4. Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng1. Bàn giao quyền sử dụng đấta Việc bàn giao quyền sử dụng đất phải được các bên lập thành biên bản, tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất- Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;- Bản sao các các giấy tờ khác theo thỏa thuận ……c Bàn giao trên thực địa các bên thỏa thuận về thời điểm, trình tự, thủ tục bàn giao đất trên thực địa ……Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án khu đô thị mới, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các điểm đấu nối hạ tầng kỹ thuật về cấp điện, cấp và thoát nước................2. Đăng ký quyền sử dụng đấtBên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng thời hạn ……ngày kể từ ngày hợp đồng này được ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.Các bên có thể thỏa thuận để Bên nhận chuyển nhượng tự thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, trong trường hợp này, Bên chuyển nhượng phải bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.3. Các thỏa thuận khác nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hộiĐiều 5. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí1. Về trách nhiệm nộp thuế theo quy định ……..2. về trách nhiệm nộp phí, lệ phí theo quy định …..3. Các thỏa thuận khác …….Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển Quyền của bên chuyển nhượng theo Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sảna Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;b Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;c Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;d Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;đ Các quyền khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội ….. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sảna Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;b Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;c Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận;d Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;đ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;e Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội …….2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng Quyền của bên nhận chuyển nhượng theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sảna Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;b Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;c Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng;d Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;đ Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;e Các quyền khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sảna Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;b Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;c Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định của pháp luật và quy hoạch được duyệt;d Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;đ Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội …….Điều 7. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng1. Hai bên thống nhất hình thức, cách thức xử lý vi phạm khi Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trễ thanh toán tiền ……..Các bên có thể thỏa thuận các nội dung sau đây- Nếu quá …..ngày, kể từ ngày đến hạn phải thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tại khoản 2 Điều 3 của hợp đồng này mà Bên nhận chuyển nhượng không thực hiện thanh toán thì sẽ bị tính lãi suất phạt quá hạn trên tổng số tiền chậm thanh toán là ….% ….phần trăm theo lãi suất các bên thỏa thuận cụ thể % lãi suất/ngày hoặc theo từng tháng và lãi suất có kỳ hạn tháng hoặc không kỳ hạn do Ngân hàng ................... công bố tại thời điểm thanh toán và được tính bắt đầu từ ngày phải thanh toán đến ngày thực trả;- Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu tổng thời gian Bên nhận chuyển nhượng trễ hạn thanh toán của tất cả các đợt phải thanh toán theo thỏa thuận tại khoản 2 Điều 3 của hợp đồng này vượt quá ngày thì Bên chuyển nhượng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 10 của hợp đồng trường hợp này Bên chuyển nhượng được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng khác mà không cần có sự đồng ý của Bên nhận chuyển nhượng nhưng phải thông báo bằng văn bản cho Bên nhận chuyển nhượng biết trước ít nhất là 30 ngày. Bên chuyển nhượng sẽ hoàn trả lại số tiền mà Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán........có hoặc không tính lãi suất do các bên thỏa thuận sau khi đã khấu trừ tiền bồi thường về việc Bên nhận chuyển nhượng vi phạm hợp đồng này là …% ….. phần trăm tổng giá trị hợp đồng này chưa tính thuế do các bên thỏa thuận % này.2. Hai bên thống nhất hình thức, cách thức xử lý vi phạm khi Bên chuyển nhượng chậm trễ bàn giao đất cho Bên nhận chuyển nhượng ……Các bên có thể thỏa thuận các nội dung sau đây- Nếu Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng này nhưng quá thời hạn ngày, kể từ ngày Bên chuyển nhượng phải bàn giao đất theo thỏa thuận tại Điều 4 của hợp đồng này mà Bên chuyển nhượng vẫn chưa bàn giao đất cho Bên nhận chuyển nhượng thì Bên chuyển nhượng phải thanh toán cho Bên nhận chuyển nhượng khoản tiền phạt vi phạm với lãi suất là ……% ........phần trăm các bên thỏa thuận cụ thể % lãi suất/ngày hoặc theo từng tháng và lãi suất có kỳ hạn tháng hoặc không kỳ hạn do Ngân hàng công bố tại thời điểm thanh toán trên tổng số tiền mà Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho Bên chuyển nhượng và được tính từ ngày phải bàn giao theo thỏa thuận đến ngày Bên chuyển nhượng bàn giao đất thực tế cho Bên nhận chuyển Nếu Bên chuyển nhượng chậm bàn giao đất quá ….ngày, kể từ ngày phải bàn giao đất theo thỏa thuận tại Điều 4 của hợp đồng này thì Bên nhận chuyển nhượng có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng này với thỏa thuận bổ sung về thời điểm bàn giao đất mới hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 10 của hợp đồng trường hợp này, Bên chuyển nhượng phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán các bên thỏa thuận có hoặc không tính lãi suất và bồi thường cho Bên nhận chuyển nhượng khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng tương đương với …% ….phần trăm tổng giá trị hợp đồng này chưa tính thuế.3. Trường hợp đến hạn bàn giao đất theo thông báo của Bên chuyển nhượng và quyền sử dụng đất đã đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận trong hợp đồng này mà Bên nhận chuyển nhượng không nhận bàn giao thì các bên thỏa thuận cụ thể …….4. Các thỏa thuận khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội …….Điều 8. Cam kết của các bên1. Bên chuyển nhượng cam kếta Quyền sử dụng đất nêu tại Điều 1 của hợp đồng này không thuộc diện đã chuyển nhượng cho người khác, không thuộc diện bị cấm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;b Quyền sử dụng đất nêu tại Điều 1 của hợp đồng này được tạo lập theo đúng quy hoạch, đúng thiết kế và các bản vẽ được duyệt đã cung cấp cho Bên nhận chuyển nhượng;c Các cam kết khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội …….2. Bên nhận chuyển nhượng cam kếta Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về Quyền sử dụng đất chuyển nhượng;b Đã được Bên chuyển nhượng cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến quyền sử dụng đất, Bên nhận chuyển nhượng đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của hợp đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên nhận chuyển nhượng đã tìm hiểu mọi vấn đề mà Bên nhận chuyển nhượng cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó;c Số tiền Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả cho Bên chuyển nhượng theo hợp đồng này là hợp pháp, không có tranh chấp với bên thứ ba. Bên chuyển nhượng sẽ không phải chịu trách nhiệm đối với việc tranh chấp khoản tiền mà Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho Bên chuyển nhượng theo hợp đồng này. Trong trường hợp có tranh chấp về khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất này thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực đối với hai bên;d Cung cấp các giấy tờ cần thiết khi Bên chuyển nhượng yêu cầu theo quy định của pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên nhận chuyển nhượng;đ Các cam kết khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội …….3. Việc ký kết hợp đồng này giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa Trong trường hợp một hoặc nhiều điều, khoản, điểm trong hợp đồng này bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện hành của pháp luật thì các điều, khoản, điểm khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với hai bên. Hai bên sẽ thống nhất sửa đổi các điều, khoản, điểm bị tuyên vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định của pháp luật và phù hợp với ý chí của hai Hai bên cam kết thực hiện đúng các thỏa thuận đã quy định trong hợp đồng Các thỏa thuận khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hộiĐiều 9. Chấm dứt hợp đồng1. Các trường hợp chấm dứt hợp đồnga Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp này, hai bên lập văn bản thỏa thuận cụ thể các điều kiện và thời hạn chấm dứt hợp đồng;b Bên nhận chuyển nhượng chậm thanh toán tiền nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận tại điểm a khoản Điều 6 của hợp đồng này;c Bên chuyển nhượng chậm bàn giao đất theo thỏa thuận tại Điều 4 của hợp đồng này;d Trong trường hợp bên bị tác động bởi sự kiện bất khả kháng không thể khắc phục được để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày xảy ra sự kiện bất khả kháng và hai bên cũng không có thỏa thuận khác thì một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng này và việc chấm dứt hợp đồng này không được coi là vi phạm hợp Việc xử lý hậu quả do chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều này như hoàn trả lại tiền nhận chuyển nhượng, tính lãi, các khoản phạt và bồi thường….. do hai bên thỏa thuận cụ Các thỏa thuận khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội …..Điều 10. Sự kiện bất khả kháng1. Các bên nhất trí thỏa thuận một trong các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả khánga Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước;b Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;c Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;d Các thỏa thuận khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội2. Mọi trường hợp khó khăn về tài chính đơn thuần sẽ không được coi là trường hợp bất khả Khi xuất hiện một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều này thì bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản hoặc thông báo trực tiếp cho bên còn lại biết trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng nếu có giấy tờ chứng minh về lý do bất khả kháng thì bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này. Việc bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để bên còn lại có quyền chấm dứt hợp đồng Việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 10 của hợp đồng Các thỏa thuận khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hộiĐiều 11. Thông báo1. Địa chỉ để các bên nhận thông báo của bên kia ghi rõ đối với Bên chuyển nhượng, đối với Bên nhận chuyển nhượng ……2. Hình thức thông báo giữa các bên thông qua Fax, thư, điện tín, giao trực tiếp ….3. Bên nhận thông báo Nếu Bên nhận chuyển nhượng có nhiều người thì Bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận cử 01 người đại diện để nhận thông báo là …..4. Bất kỳ thông báo, yêu cầu, thông tin, khiếu nại phát sinh liên quan đến hợp đồng này phải được lập thành văn bản. Hai bên thống nhất rằng, các thông báo, yêu cầu, khiếu nại được coi là đã nhận nếu gửi đến đúng địa chỉ, đúng tên người nhận thông báo, đúng hình thức thông báo theo thỏa thuận tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này và trong thời gian như saua Vào ngày gửi trong trường hợp thư giao tận tay và có chữ ký của người nhận thông báo;b Vào ngày bên gửi nhận được thông báo chuyển fax thành công trong trường hợp gửi thông báo bằng fax;c Vào ngày …., kể từ ngày đóng dấu bưu điện trong trường hợp gửi thông báo bằng thư chuyển phát nhanh;d Các thỏa thuận khác do các bên thỏa thuận nếu có các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội5. Các bên phải thông báo bằng văn bản cho nhau biết nếu có đề nghị thay đổi về địa chỉ, hình thức và tên người nhận thông báo; nếu khi đã có thay đổi về địa chỉ, hình thức, tên người nhận thông báo do các bên thỏa thuận ….. mà bên có thay đổi không thông báo lại cho bên kia biết thì bên gửi thông báo không chịu trách nhiệm về việc bên có thay đổi không nhận được các văn bản thông 12. Các thỏa thuận khácNgoài các thỏa thuận đã nêu tại các điều, khoản, điểm trong hợp đồng này thì hai bên có thể thỏa thuận thêm các nội dung khác, nhưng các nội dung do hai bên tự thỏa thuận thêm tại Điều này cũng như tại các điều, khoản, điểm khác trong toàn bộ hợp đồng này phải không trái với các nội dung đã được quy định tại hợp đồng này và phải phù hợp với quy định của pháp luật, không được trái đạo đức xã 13. Giải quyết tranh chấpCác bên có trách nhiệm thỏa thuận cụ thể cách thức, hình thức giải quyết tranh chấp về các nội dung của hợp đồng khi có tranh chấp phát sinh và lựa chọn…. cơ quan Tòa án để giải quyết theo quy định pháp luật khi hai bên không tự thỏa thuận giải quyết 14. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …..2. Hợp đồng này có ... điều, với... trang, được lập thành ... bản và có giá trị pháp lý như nhau, Bên nhận chuyển nhượng giữ ... bản, Bên chuyển nhượng giữ ... bản để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, phí, lệ phí và thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên nhận chuyển Kèm theo hợp đồng này là các giấy tờ liên quan về đất đai như …..Các phụ lục đính kèm hợp đồng này và các sửa đổi, bổ sung theo thỏa thuận của hai bên là nội dung không tách rời hợp đồng này và có hiệu lực thi hành đối với hai Trong trường hợp các bên thỏa thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập bằng văn bản có chữ ký của cả hai bên. BÊN CHUYỂN NHƯỢNGKý, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký thì và đóng dấuBÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNGKý, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và ghi chức vụ người ký TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH BẢN ÁN 08/2021/DS-PT NGÀY 20/10/2021 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Ngày 20 tháng 10 năm 2021 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 125/2021/TBTL-DS ngày 14 tháng 5 năm 2021 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2021/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2021 của Toà án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định, bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 13/2021/QĐXXPT-DS ngày 05 tháng 10 năm 2021, giữa các đương sự - Nguyên đơn Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1975 có mặt. Trú tại Số 34 đường Q, tổ 1, phường A, thị xã K, tỉnh G. - Bị đơn 1. Ông Tô Văn T, sinh năm 1962 vắng mặt. 2. Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1965 có mặt. Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Tô Văn T Bà Nguyễn Thị D Văn bản ủy quyền ngày 12/5/2020 có mặt. Cùng trú tại Xóm 1, thôn L, xã Ph, thành phố Q, tỉnh Bình Định. - Người làm chứng 1. Ông Lương Văn B, sinh năm 1964 vắng mặt. Trú tại Số 32 đường H, phường A, thị xã K, tỉnh G. 2. Anh Nguyễn Văn C, sinh năm 1988 vắng mặt. Trú tại Xóm 2, thôn T, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định. - Người kháng cáo Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, trong vụ án. NỘI DUNG VỤ ÁN Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, trình bày Ngày 26/4/2019 Bà và vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D, có lập giấy hợp đồng mua bán đất vườn thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 diện tích 878m2, thời hạn sử dụng tháng 01 năm 2015 đã gia hạn đến tháng 01 năm 2065; giá bán đồng. Bà đã đưa trước đồng, số tiền còn lại thanh toán sau khi làm xong giấy tờ trong thời gian 60 ngày, thỏa thuận miệng người trực tiếp làm giấy tờ là bên vợ chồng ông T bà D. Tháng 5 năm 2019 Bà đến UBND xã P hỏi thăm, được biết không thể làm đủ diện tích từ 878m2 lên 1360m2 được nhưng Bà không có gặp bà D để giải quyết mà đến tháng 9 năm 2019 Bà gửi đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Tại phiên Tòa, Bà xác định số tiền đặt cọc mua đất vợ chồng ông T bà D là nguồn tiền riêng của Bà; việc ghi hợp đồng mua bán đất vườn là cách ghi dân dã do Bà không hiểu pháp luật, thực tế theo ý chí của Bà là hợp đồng đặc cọc vì trên hợp đồng thể hiện ghi rõ số tiền giao dịch, số tiền giao trước đồng là tiền đặt cọc. Nay bà yêu cầu vợ chồng ông T bà D trả tiền cọc đồng và phạt cọc đồng, tổng cộng đồng. Ngoài ra không yêu cầu gì khác. Bị đơn bà Nguyễn Thị D, trình bày Thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 diện tích 878m2 loại đất vườn, thời hạn sử dụng tháng 01 năm 2015 đã gia hạn đến tháng 01 năm 2065 và được UBND huyện T Nay là thôn L, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0049 QSDĐ/K14 ngày 29/9/2004 cho vợ chồng ông Tô Văn T và bà Nguyễn Thị D. Ngày 26/4/2019 vợ chồng Bà và bà H có lập giấy hợp đồng mua bán đất vườn thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 diện tích 878m2, giá bán đồng. Bà H đã đưa trước số tiền đồng, số tiền còn lại thanh toán sau khi làm xong giấy tờ trong thời gian 60 ngày, người trực tiếp làm giấy tờ là bên bà H; nội dung tứ cận theo hợp đồng mua bán đất vườn ngày 26/4/2019. Hợp đồng mua bán do chồng bà H là ông B viết; thỏa thuận miệng người làm giấy tờ là bà H vì vợ chồng Ông Bà ít học nên không biết thủ tục tách thửa. Thời gian làm sổ 60 ngày, từ ngày 26/4/2019 đến tháng 6 năm 2019. Trong thời gian này vợ chồng Bà không nhận bất cứ ý kiến trao đổi nào từ bà H về thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Đột nhiên, vợ chồng Bà nhận giấy báo của Tòa án với nội dung bà H khởi kiện vợ chồng Bà. Tại phiên tòa, Bà thừa nhận hợp đồng mua bán đất vườn lập ngày 26/4/2019 là hợp đồng đặt cọc như lời khai bà H nhưng vợ chồng Bà không đồng ý trả số tiền cọc đồng và tiền phạt cọc theo yêu cầu của bà H. Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2021/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2021 của Toà án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định. Tuyên xử Bác toàn bộ đơn khởi kiện bà Nguyễn Thị H yêu cầu vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D trả tiền cọc đồng và phạt cọc đồng, tổng cộng đồng vì không phù hợp theo quy định pháp luật. Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các bên đương sự. - Ngày 19/4/2021 nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm yêu cầu xác định lại quan hệ tranh chấp, tuyên hợp đồng mua bán đất vườn ghi ngày 29/6/2019 vô hiệu, buộc vợ chồng bà D phải trả cho bà H đồng. Tại phiên Tòa phúc thẩm nguyên đơn không rút đơn khởi kiện đồng thời giữ nguyên kháng cáo với nội dung như trên. Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; đồng thời đề nghị HĐXX không chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định [1] Về nội dung Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, thấy rằng [ Về quan hệ pháp luật Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là không đúng; bỡi lẽ Theo “Hợp đồng mua bán đất vườn” lập ngày 26/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị H và vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D, có nội dung thể hiện là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là hợp đồng đặt cọc. Khi hai bên ký kết hợp đồng bà H giao trước cho vợ chồng ông T bà D số tiền đồng, mục đích là để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng trong thời hạn 60 ngày. Mặc khác, đơn kháng cáo ngày 19/4/2021 của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H thì bà H yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Như vậy, theo nội dung thể hiện trong hợp đồng, căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ và lời trình bày của các bên đương sự tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, Hội đồng xét xử sửa quan hệ pháp luật của vụ án là “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. [ Thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 có diện tích 878m2 loại đất vườn tại thôn L, xã P, huyện T, tỉnh Bình Định Nay là thôn L, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định đã được UBND huyện T, cấp quyền sử dụng đất cho hộ ông Tô Văn T và bà Nguyễn Thị D tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0049 QSDĐ/K14 ngày 29/9/2004. Theo biên bản xác minh ngày 14/7/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Q BL32 thì tại thời điểm cấp đất cho hộ gia đình ông T bà D, có 05 nhân khẩu gồm Ông Tô Văn T, bà Nguyễn Thị D và ba người con là chị Tô Thị Ngọc H1, anh Tô Quý Tr và anh Tô Quý Tr1. Như vậy, thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 nói trên là tài sản chung của 05 người gồm vợ chồng ông T bà D và ba người con là chị H1, anh Tr và anh Tr1 nhưng trong “Hợp đồng mua bán đất vườn” ngày 26/4/2019 không có chữ ký của bên chuyển nhượng đất là chị H1, anh Tr và anh Tr1. Mặc khác, hình thức của “Hợp đồng mua bán đất vườn” lập ngày 26/4/2019 giữa vợ chồng ông T bà D và bà H không tuân thủ về hình thức, không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, không phù hợp với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 117, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, hợp đồng này vô hiệu do không tuân thủ về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và giải quyết nội dung vụ án theo hướng tranh chấp tiền cọc là không đúng bản chất vụ việc. [ Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét chấp nhận kháng cáo của bà H, sửa Bản án sơ thẩm theo hướng nhận định tại mục [ và [ [ Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu Tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Trong vụ việc này bà H đã giao đồng cho vợ chồng ông T bà D; ông T bà D chưa giao đất cho bà H. Do đó, buộc ông T bà D phải giao trả lại cho bà H số tiền đồng là phù hợp. [2] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. [3] Ngoài ra, trong vụ án này lẽ ra phải đưa các con của ông T bà D là chị Tô Thị Ngọc H1, anh Tô Quý Tr và anh Tô Quý Tr1 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, nhưng xét thấy bản chất của vụ việc là tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với vợ chồng ông T bà D vô hiệu; hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chị H1, anh Tr và anh Tr1 nên không cần thiết phải đưa các anh chị nói trên vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. [4] Án phí dân sự sơ thẩm Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D, phải chịu đồng tiền án phí không có giá ngạch và đồng tiền án phí có giá ngạch. [5] Án phí dân sự phúc thẩm Kháng cáo của bà Nguyễn Thị H được chấp nhận nên bà H không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. [6] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định, phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm là không phù hợp với nhận định của Tòa. Vì các lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Căn cứ các Điều 117, Điều 122, Điều 129, Điều 131, Điều 500 và Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; điểm b khoản 3 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử 1. Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị H. 2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2021/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định. 3. Xác định lại quan hệ pháp luật trong vụ án là “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. 4. Tuyên bố “Hợp đồng mua bán đất vườn” lập ngày 26/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị H và vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D đối với thửa đất số 10, tờ bản đồ 16, diện tích 878m2 tại thôn L, xã P, huyện T, tỉnh Bình Định Nay là thôn L, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định, vô hiệu. 5. Buộc vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D phải trả lại cho bà Nguyễn Thị H đồng Bốn mươi lăm triệu đồng tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 6. Về chi phí tố tụng và án phí Chi phí giám định Bà Nguyễn Thị H phải chịu chi phí giám định đồng đã nộp xong. Về án phí dân sự sơ thẩm Vợ chồng ông Tô Văn T và bà Nguyễn Thị D, phải chịu đồng tiền án phí không có giá ngạch và đồng tiền án phí có giá ngạch. Án phí dân sự phúc thẩm Bà Nguyễn Thị H không phải chịu. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0007639 ngày 02/3/2020 và số tiền đồng theo biên lai thu số 0002370 ngày 19/4/2021 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Q. 7. Về nghĩa vụ thi hành án Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án, hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả khác khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự. Nguồn Chào anh, Ban biên tập xin giải đáp như sau1. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay?Theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như saua Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động khác, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng vẫn được Tòa án công nhận hiệu lực, cụ thể như sau“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thứcGiao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây1.... Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”Có thể thấy, trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, song một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì vẫn được Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn có giá trị hiệu lực pháp lý trong các trường hợp như- Các bên đã tiến hành bàn giao đất và giao nhận tiền,- Bên mua đã trả đủ từ 2/3 số tiền theo hợp đồng,...2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được công nhận trong thực tiễnTrong bản án sơ thẩm số 31/2018/DS-ST ngày 16/08/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ xét xử, có nội dung như sau“Ngày 09/4/2012, bà Lê Thị X nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V bằng giấy viết tay nhưng không được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giá chuyển nhượng là Ông Ng, bà X đã giao tiền cho vợ chồng ông N, bà V 02 lần, cụ thể lần 1 vào ngày 09/4/2012 với số tiền là và lần 2 vào ngày 01/5/2012 với số tiền là tổng cộng là còn lại khi nào ông Ng và bà X được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ giao số tiền còn lại cho vợ chồng ông N, bà bộ số tiền này đều là của bà X, ông Ng không có đóng góp gì trong số tiền khi nhận chuyển nhượng thì vợ chồng ông N, bà V đã giao nhà và đất cho ông Ng, bà X quản lý, sử dụng, tuy nhiên, ông N, bà V không thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mặc dù ông Ng, bà X đã nhiều lần liên hệ. Cuối năm 2012 ông N, bà V bỏ địa phương đi nơi khác sinh sống, không để lại địa chỉ và cũng không báo cho ông Ng và bà X biết. Nay bà Lê Thị X khởi kiện yêu cầu ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 607, diện tích loại đất ở tại nông thôn và thửa đất số 151, diện tích loại đất trồng lúa cùng căn nhà trên đất cho bà Lê Thị X.”Tòa án nhận địnhCăn cứ vào “Giấy hợp đồng mua bán ngày 09/4/2012” Bl 69-70 thể hiện 02 lần trả tiền này là có thật, có chữ ký nhận của ông N, bà V đồng thời còn có chữ ký của người làm chứng là ông Phan Mộng D. Tại bản tự khai ngày 15/6/2018 ông Phan Mộng D đã khai có chứng kiến việc chuyển nhượng đất giữa ông N, bà V với bà X và ông Ng. Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử có căn cứ xác định bà X đã trả cho ông N và bà V trên tổng số tiền thỏa thuận chuyển nhượng là đồng chỉ được lập bằng giấy tay vào năm 2012 và không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định là vi phạm về hình thức nhưng không vi phạm về nội dung vì các thửa đất này đều đã được cấp cho ông Lê Văn N. Trong quá trình gia đình bà X quản lý, sử dụng thì ông N, bà V cũng không có ý kiến phản đối vậy, buộc ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc bà Lê Thị X phải trả cho ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V số tiền Hai mươi triệu đồng.Qua vụ án trên, có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà X và vợ chồng ông N, bà V được lập bằng giấy viết tay và không được công chứng, chứng thực nhưng vấn được Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ công nhận có giá trị hiệu lực, bởi vì- Bà X đã trả cho ông N và bà V đồng trên tổng số tiền chuyển nhượng là đồng. Đồng nghĩa với việc bà X đã thực hiện trên 2/3 nghĩa vụ trong hợp Trong quá trình bà X quản lý, sử dụng thửa đất được chuyển nhượng, ông N, bà V không có ý kiến phản đối hay có hành vi ngăn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập bằng giấy viết tay là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, vì các thừa đất đều đã được cấp cho gia đình bà X nên hợp đồng không vi phạm về nội các lý do trên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực giữa bà X và vợ chồng ông N, bà V được Tòa án công nhận có giá trị hiệu lực là có căn cứ và đúng pháp vậy, trong trường hợp của anh, hợp đồng vẫn được pháp luật công nhận là có hiệu lực pháp lý nếu anh đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong hợp là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email info Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng đấtBộ luật dân sự BLDS năm 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Có hai trường hợp giao dịch được coi là không tuân thủ về hình thức, đó là văn bản giao dịch không đúng quy định của pháp luật và văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập giữa các bên, trước hết, phải được thể hiện bằng văn bản và trường hợp giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản khoản 1 Điều 119 BLDS năm 2015[1]. Ngoài ra, điều kiện để văn bản không tuân thủ về hình thức được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó là, Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự do không tuân thủ về hình thức “1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Tuy nhiên, việc xác định như thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn trong thực tế. Bởi vì, trong thực tế không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực. Cụ thể là, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của giao dịch như đã nêu trên thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch vì, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.Như vậy, thông thường hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các quy định về việc công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định thì hợp đồng CNQSDĐ phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì vẫn còn 02 trường hợp ngoại lệ, mà các bên CNQSDĐ không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CNQSDĐ, cụ thể Theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP gọi tắt là Nghị định 43.Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43 quy định Có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Giấy CNQSDĐ thì được cấp Giấy CNQSDĐ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể Sử dụng đất do nhận CNQSDĐ trước ngày 01/01/2008; sử dụng đất do nhận CNQSDĐ từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43. Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy CNQSDĐ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy, trong trường hợp CNQSDĐ hoặc CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau “Được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất; bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó”.Như vậy, vẫn còn có trường hợp CNQSDĐ không công chứng nhưng vẫn được cấp Giấy CNQSDĐ. Nhưng trong hai trường hợp nêu trên chỉ quy định trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chứ không quy định khi Tòa án thụ lý, giải quyết mà các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực hoặc hướng dẫn trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực, dẫn đến trong thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng giấy viết tay trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực không công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn có cách hiểu và nhận thức khác nhau dẫn đến các Thẩm phán giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ còn áp dụng pháp luật một cách tùy tiện không đúng pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự và đây cũng là nguyên nhân phát sinh khiếu kiện làm kéo dài thời gian giải quyết vụ huống pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệuTác giả đưa ra một tình huống pháp lý Ngày 26/8/2004, bà Nguyễn Thị L, lập hợp đồng CNQSDĐ với ông Nguyễn Văn B hợp đồng bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và không có sự đồng ý của các con bà L với nội dung bà Nguyễn Thị L chuyển nhượng cho ông B thửa đất diện tích 150m2 với giá thửa đất nằm trong diện tích 2000m2, tọa lạc tại xã L, huyện B. Đất đã được UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ cho hộ bà Nguyễn Thị L hộ bà L có 07 người con khi chuyển nhượng thì có 5 người con đã lập gia đình ra ở riêng nhưng chưa tách hộ khẩu, còn 2 người con đang còn ở chung với bà L. Bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất. Tuy nhiên, từ khi nhận đất cho đến nay ông B để đất trống, không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Năm 2017 bà L chết không để lại di năm 2018, ông Nguyễn Văn B đến phát dọn phần đất nhận chuyển nhượng của bà L để làm nhà ở thì phát sinh tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn B với 7 người con của bà Nguyễn Thị L. Ông B khởi kiện yêu cầu 7 người con của bà L là người thừa kế phải tiếp tục thực hiện hợp đồng tách phần diện tích 150m2 của ông B đã nhận chuyển nhượng của bà L cho ông B. Các con của bà L cho rằng, thời điểm bà L lập hợp đồng CNQSDĐ cho ông B các con của bà L không biết và không ký hợp đồng, vì thửa đất này cấp cho hộ gia đình và hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực nên không đồng ý và đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B vô vụ việc nêu trên hiện đang có nhiều quan điểm không thống nhất về đường lối giải quyết vụ điểm thứ nhất cho rằng, ngày 26/8/2004, ông Nguyễn Văn B đã lập hợp đồng nhận CNQSDĐ với bà Nguyễn L, tuy hợp đồng chỉ là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực các bên đã giao nhận tiền, và giao nhận đất. Trong một thời gian dài các con của bà L đều biết không có phản đối. Nên cần phải căn cứ Điều 615 BLDS năm 2015; Điều 131, 133, 137, 139, 400, 705, 707 BLDS năm 1995; Điều 127, Điều 136 Luật Đất đai năm 2003; Điều 146 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai gọi tắt là Nghị định 181 và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự gọi tắt là Nghị quyết 02 chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L với ông điểm thứ hai cho rằng, thửa đất 150m2 mà ông B nhận chuyển nhượng của bà L nằm trong tổng diện tích 2000m2 đất đã được UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ năm 1999 cấp cho hộ gia đình bà L. Tuy các bên CNQSDĐ đã giao nhận tiền, giao nhận đất, nhưng ông B cũng không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất và hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L và ông B chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực; thời điểm các bên lập hợp đồng là sau ngày 01/7/2004 nên không thể áp dụng Điều 146 Nghị định 181 và Nghị quyết 02 để chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L và ông B mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu thì mới đúng bản chất vụ việc. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B không có công chứng, chứng thực theo quy định là vi phạm các Điều 400, Điều 691 BLDS năm 1995; điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Về nội dung mặc dù thời điểm các bên CNQSDĐ đã giao tiền và giao đất nhưng ông B không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà trên đất. Tuy các con của bà L biết nhưng không phản đối. Nên không thể căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết 02 để công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị điểm của tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai, bởi lẽ, phần diện tích đất 150m2 nằm trong diện tích đất 2000m2, Giấy CNQSDĐ do UBND huyện B cấp năm 1999 cho hộ gia đình bà L. Tuy nhiên, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B đã giao nhận đất, giao nhận tiền và các con của bà L đều biết không có phản đối. Sau khi nhận đất ông B không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Nhưng ý kiến thứ nhất lại cho rằng cần căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết số 02 và Điều 146 Nghị định 81 để công nhận hợp đồng CNQSDĐ đất giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L là không vì, điểm tiểu mục Nghị quyết số 02 quy định “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm và điểm tiểu mục mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”. Như vậy, đây chỉ là hướng dẫn về trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm 2 điều kiện về Giấy CNQSDĐ và điều kiện hợp đồng được lập thành văn bản nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Chỉ áp dụng trong trường hợp như “Hợp đồng giữa ông B với bà L tuy không được công chứng, chứng thực nhưng sau khi ông B nhận đất đã trồng cây lâu năm hoặc làm nhà ở trên đất”. Nhưng trong trường hợp này hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L đã vi phạm mục tiểu mục mục 2 của Nghị quyết 02 không có công chứng, chứng thực. Sau khi nhận đất ông B cũng không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Do đó, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L đã vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Điều 10, 11 Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định về CNQSDĐ gọi tắt là Nghị định 17.Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chức thực của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất”.Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền… Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.Điều 10 Nghị định 17 quy định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm “1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 2 ban hành kèm theo Nghị định này; 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn……..”.Điều 11 Nghị định 17 quy định trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất “ 1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. 2. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do. 3. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng và trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 4. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5. Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật…”.Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L chỉ có giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực là vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 và Điều 10, 11 Nghị định số 17. Do vậy, không thể tuyên công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L ngày 26/08/2004 thể hiện bằng giấy sang nhượng đất viết tay đối với diện tích 150m2­­­­­­­. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ đã vi phạm pháp luật, các bên đều có lỗi nên cần phải tuyên vô nghịTừ những vướng mắc nêu trên trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và tranh chấp đất hiện nay ngay càng gia tăng và phức tạp, vẫn đang có nhiều trường hợp sang nhượng QSDĐ chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều người, nhiều thời kỳ. Nhưng hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với Điều 129 BLDS năm 2015; khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP trong các trường hợp tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mà không có công chứng, chứng thực. Tác giả đề nghị Hội đồng thẩm phán TANDTC có văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy viết tay, qua nhiều thời kỳ thì giải quyết như thế nào nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của công dân, bảo vệ quyền con người./.Nguồn Tạp chí Tòa ánĐây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email info TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN BẢN ÁN 01/2021/DSST NGÀY 24/02/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ngày 24 tháng 02 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 21/2020/TLST-DS ngày 06 tháng 10 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 40/2020/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 12 năm 2020, giữa các đương sự Nguyên đơn Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1954; Địa chỉ Xóm Bá Vân 4, xã B, Tp Sông Công, Thái Nguyên Bị đơn 1. Ông Chu Quang T, sinh năm 1964; 2. Bà Vũ Thị Ph, sinh năm 1960. Đều trú tại Xóm B4, xã B, Tp Sông Công, Thái Nguyên Ông P, bà Ph có mặt, Ông T vắng mặt lần thứ hai tại phiên tòa NỘI DUNG VỤ ÁN Tại đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Văn P trình bày Tháng 3 năm 2013, ông có mua của vợ chồng ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph ở tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, Thái Nguyên 269m2 đất trong đó có 84m2 đất ONT và 185m2 đất CLN tại thửa số 364, tờ bản đồ 109-I theo giấy chứng nhận QSD đất số AQ 118796 do UBND thị xã Sông Công cấp ngày 27/7/2009 với giá chuyển nhượng là Tám triệu đồng chẵn. Ông đã giao đủ tiền và vợ chồng ông T, bà Ph đã nhận đủ tiền. Ngày 15/9/2013, ông đã tiến hành xây các công trình trên đất gồm 01 nhà ở có diện tích là 36m2, giá tiền là 01 bếp có diện tích là 12m2, giá tiền là 01 giếng khoan có máy bơm là lắp đường điện và mua dây điện hết Khi xây dựng ông có báo với địa chính xã Bình Sơn và xã đã cử người đến đo vẽ trích lục bản đồ, làm hợp đồng chuyển nhượng, kê tờ khai nộp lệ phí trước bạ theo quy định, vợ chồng ông P đều biết và nhất trí ký tên vào hợp đồng. Nhưng khi đi làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận thì được biết giấy chứng nhận QSD đất của gia đình ông T đang được gửi tại Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Sông Công nên thủ tục không hoàn tất được. Năm 2016, ông T và bà Ph lấy được giấy chứng nhận QSD đất ra khỏi ngân hàng nhưng không tạo điều kiện cho ông làm thủ tục đăng ký QSD đất như đã thỏa thuận, nên ông đã tiến hành xây tường rào bao quanh 269m2, hết số tiền Năm 2018, ông tiếp tục đến gặp vợ chồng ông T, bà Ph để thương lượng nhưng không thành, nên ông đã trao đổi với ông T bà Ph, là sẽ không mua đất của ông bà nữa và yêu cầu ông T bà Ph có trách nhiệm trả cho ông số tiền là đây là tiền đất và giá trị các công trình ông đã xây trên đất và một khoản bồi thường thiệt hại, nhưng ông T và bà Ph không nhất trí mà chỉ đồng ý trả ông Nay ông không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với vợ chồng ông T nữa, ông đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra là Tại bản tự khai, các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph trình bày Năm 2013 ông P có hoàn cảnh gia đình rất khó khăn, ông P phải đi ở nhờ nhà người cháu của ông bà, nhưng do không ở được nên vợ chồng ông bà thương tình có nói với ông P “ ông đến gia đình tôi, vợ chồng tôi đất rộng nên cho ông ở nhờ trên đất khoảng 200m2 để làm nhà tạm mà ở”. Bà Ph có nói với ông P anh đưa cho vợ chồng tôi đồng đến để lấy làm tin, nhưng ông P nói như thế là không thoải mái. Sau đó ông T có nói là thế thì đưa cho chúng tôi khoảng đến Ông P đồng ý và đến ở tại đất của vợ chồng ông bà và giao cho vợ chồng ông bà số tiền là có viết một tờ giấy biên nhận, ông P có đọc qua cho vợ chồng ông bà nghe nhưng vì thời gian đã lâu nên vợ chồng ông bà không nhớ nội dung, sau đó vợ chồng ông bà có ký vào giấy biên nhận và nhận số tiền từ tay ông P. Năm 2014 ông P đến nhà bảo vợ chồng ông bà ký vào đơn chuyển nhượng đất để ông P xây dựng nhà ở, vợ chồng ông bà cũng ký. Ông P gọi địa chính đến đo đạc nhưng không thông báo với vợ chồng ông bà nên mọi việc vợ chồng ông bà không biết. Đến khi nhận được giấy báo của Tòa án thì vợ chồng ông bà mới biết ông P đã làm đơn khởi kiện vợ chồng ông bà ra Tòa án đề nghị không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn P và Chu Quang T - Vũ Thị Ph là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; Yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra là Với những yêu cầu nêu trên của ông P, vợ chồng ông bà nhất trí tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là vô hiệu. Với yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu vợ chồng ông bà xác định lỗi là của vợ chồng ông bà vì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận QSD đất đang gửi tại Ngân hàng Nông nghiệp chưa lấy về, sau khi lấy về lại vay đảo các món nợ khác, hiện tại Giấy chứng nhận QSD đất Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn thành phố Sông Công vẫn đang giữ chưa lấy về, ông bà cũng không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ông bà nhất trí trả cho ông P số tiền thiệt hại là yêu cầu ông P phải xuất trình giấy tờ mua bán là bản gốc viết tay để xác định diện tích mua bán là 200m2 hay 210m2. Nếu ông P không nhất trí vợ chồng ông bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. * Kết quả thẩm định ngày 12/10/2020 thể hiện 269m2 đất tại thửa số 364, tờ bản đồ 109-I có địa chỉ xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, trong đó có 84m2 đất ONT và 185m2 đất CLN, số thửa mới là 364A. Phía Đông giáp đường đi là 13,9m Phía Bắc giáp bãi keo nhà bà Chu Thị Mai là 24,3m Phía Tây giáp bãi keo nhà ông Chu Quang Đức là 13,9m Phía Nam giáp đất nhà ông Chu Quang T là 24,3m Tài sản trên đất 01 nhà xây cấp 4 3 gian được xây dựng năm 2013; 01 công trình phụ bếp và nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng; 01 sân láng xi măng; 01 giếng khoan năm 2013; 01 hàng rào gạch silicát. * Kết quả định giá ngày 27/10/2020 Tổng giá trị tài sản 269m2 đất gồm 84m2 đất ONT và 185m2 đất CLN và toàn bộ tài sản trên đất là Chín mươi chín triệu sáu trăm ba mươi ba nghìn bốn trăm bẩy mươi đồng Tòa án đã cho các bên hòa giải nhưng do các bên không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án nên vụ án được đưa ra xét xử ngày hôm nay. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát - Về tố tụng Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án và nội dung giải quyết vụ án Thẩm P, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa xét xử đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự, Viện kiểm sát không có ý kiến đề nghị, kiến nghị gì. Nguyên đơn, bị đơn chấp hành đúng pháp luật tố tụng. - Về nội dung vụ án, xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo hướng Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn P đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph năm 2013 vô hiệu. - Buộc ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. - Buộc ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn Văn P số tiền Tám mươi triệu đồng chẵn. - Ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph được quyền quản lý, sử dụng 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên và toàn bộ các công trình xây dựng trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm, 01 hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất. - Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá và án phí Buộc ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải chịu toàn bộ số tiền chi phí thẩm định, định giá theo quy định của pháp luật. Đương sự được quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Về thủ tục tố tụng Đơn khởi kiện vụ án dân sự của Ông Nguyễn Văn P sinh năm 1954 đối với ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền giữa nguyên đơn ông Nguyễn Văn P sinh năm 1954 đối với ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph được ký kết và thực hiện năm 2013 tại xã Bình Sơn, đây là quan hệ pháp luật “ Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được quy định tại điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005, nên cần áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết tranh chấp. Bị đơn là ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph hiện trú tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, vì vậy Tòa án nhân dân thành phố Sông Công thụ lý và giải quyết là phù hợp với điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Quá trình giải quyết ông T có đến Tòa án viết bản tự khai và tham gia tiếp cận chứng cứ và hòa giải nhưng không thành. Sau đó bị đơn ông Chu Quang T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có lý do nên Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông T theo quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. [2] Về yêu cầu khởi kiện Ông Nguyễn Văn P đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Sông Công tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph được ký tháng 3 năm 2013 là vô hiệu về hình thức và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Lý do ông P đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông T, bà Ph là vô hiệu về hình thức là do Sau khi chuyển nhượng ông tiến hành xây dựng nhà để ở và báo địa chính xã Bình Sơn đến đo đạc xác định ranh giới- mốc giới, vẽ bản đồ và làm hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Lúc này ông mới biết giấy chứng nhận QSD đất của ông T, bà Ph hiện đang được giữ tại Ngân hàng Nông nghiệp & phát triển nông thôn Sông Công, do vậy không thể thực hiện được các bước tiếp theo. Năm 2016, ông T bà Ph rút được giấy CNQSD đất tại ngân hàng ra nhưng lại gây khó khăn, không tạo điều kiện cho ông hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, nên đến nay ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa, yêu cầu được bồi thường thiệt hại số tiền đồng. Còn bà Ph, ông T cho rằng Ông bà không bán đất cho ông P, mà chỉ cho ông P đến ở nhờ trên khoảng 200m2 đất để làm nhà ở tạm. Ông T bà Ph thừa nhận có nhận của ông P số tiền có viết và ký giấy tờ biên nhận nhưng vì thời gian đã lâu nên không nhớ rõ nội dung và năm 2013 có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng đất với ông P. Việc ông P đề nghị không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên là vô hiệu, ông bà hoàn toàn nhất trí, không đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưng chỉ đồng ý trả cho ông P số tiền bồi thường thiệt hại là Hội đồng xét xử nhận thấy Ông Chu Quang T sinh năm 1964 và vợ bà Vũ Thị Ph sinh năm 1960 là người có quyền sử dụng thửa đất số tại thửa số 364, tờ bản đồ 109-I diện tích 2743m2 địa chỉ tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AQ 118796 do UBND thị xã Sông Công nay là thành phố Sông Công cấp ngày 27/7/2009. Tháng 3 năm 2013, ông Chu Quang T và vợ bà Vũ Thị Ph đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ông Nguyễn Văn P. Diện tích chuyển nhượng được các bên xác định trong hợp đồng là 269m2, trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I, giá tiền chuyển nhượng là Vợ chồng ông T, bà Ph đã nhận đủ tiền và bàn giao đất cho ông P. Ngay sau khi nhận chuyển nhượng, ông P đã xây dựng 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm. Đến năm 2016 ông P lại tiếp tục xây hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất. Quá trình đến ở và xây dựng vợ chồng ông T, bà Ph đều biết và nhất trí. Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Do vậy có thể khẳng định việc chuyển nhượng QSD đất giữa ông T, bà Ph và ông P là có thật, đã được các bên thừa nhận. Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật…” Xét về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph và ông Nguyễn Văn P Hợp đồng đã được làm theo đúng mẫu quy định, tuy nhiên trong hợp đồng không có ghi ngày tháng, chỉ có chữ ký của hai bên mà không có xác nhận của chính quyền địa phương là vi phạm quy định về hình thức tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005. Ngoài ra Ông T, bà Ph đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P, khi đất này đang được ông T, bà Ph thế chấp để vay vốn tại ngân hàng Nông nghiệp thành phố Sông Công. Ông T, bà Ph đã thực hiện việc chuyển nhượng đất khi chưa có sự đồng ý nhất trí của ngân hàng là vi phạm điều cấm của pháp luật. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph và ông Nguyễn Văn P vô hiệu cả về hình thức và nội dung. Điều 121. Giao dịch dân sự Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu. Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Điều 136. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu 1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. 2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế. Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Xét về lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu, thấy rằng Lỗi ở đây thuộc hoàn toàn về phía ông T và bà Ph, việc này được ông T, bà Ph thừa nhận. Khi Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tại phiên tòa ông P vẫn giữ nguyên các yêu cầu khởi kiện, yêu cầu khởi kiện của ông P là có căn cứ cần chấp nhận. Mặt khác các bên đều nhất trí không tiếp tục thực hiện hợp đồng, đây là sự tự nguyện của các bên nên được hội đồng xét xử chấp nhận. Ông P có trách nhiệm trả lại cho ông T, bà Ph 269m2 trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Ông T, bà Ph có trách nhiệm trả lại tiền tương đương với giá trị đất tại thời điểm hiện nay. Đối với tài sản là các công trình xây dựng trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm, 01 hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất do ông P xây dựng cần buộc ông T, bà Ph phải mua lại. Giá trị đất và tài sản trên đất được tính theo kết quả định giá ngày 27/10/2020 là Chín mươi chín triệu sáu trăm ba mươi ba nghìn bốn trăm bẩy mươi đồng. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết nguyên đơn ông Nguyễn Văn P chỉ yêu cầu buộc ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph liên đới bồi thường số tiền đồng, đây là sự tự định đoạt của đương sự nên được hội đồng xét xử chấp nhận. [3] Về chi phí thẩm định, định giá, đo đất Tổng số tiền chi phí thẩm định, định giá là Do yêu cầu khởi kiện của ông P được chấp nhận nên toàn bộ chi phí tố tụng cần buộc ông T, bà Ph phải liên đới chịu. Ông P đã nộp trước số tiền tạm ứng cho chi phí thẩm định, định giá nên ông T, bà Ph phải có trách nhiệm hoàn trả số tiền đồng cho ông P. [4] Án phí dân sự Ông P không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Ông T, bà Ph phải liên đới nộp án phí dân sự vào ngân sách nhà nước là . [5] Về quyền kháng cáo Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 184; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 121;Điều 122; Điều 124; Điều 127; Điều 128, Điều 134; Điều 136; Điều 137; Điều 697; Điều 698 của Bộ luật dân sự năm 2005; Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử [1]. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn P đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông Nguyễn Văn P và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph năm 2013 vô hiệu. [2]. Buộc ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. [3]. Buộc ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn Văn P số tiền Tám mươi triệu đồng chẵn. [4]. Ông Nguyễn Văn P được quyền nhận lại số tiền Tám mươi triệu đồng chẵn do ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph trả. [5]. Ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph được quyền quản lý, sử dụng 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên và toàn bộ các công trình xây dựng trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm, 01 hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất. [6]. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá Ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải chịu toàn bộ số tiền chi phí thẩm định, định giá là Số tiền này do ông P đã nộp tạm ứng, nên ông T, bà Ph phải có trách nhiệm hoàn trả ông P đã nộp tạm ứng. Ông Nguyễn Văn P được nhận lại số tiền tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá do ông T, bà Ph liên đới trả. [7]. Về nghĩa vụ thi hành án Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, ông Nguyễn Văn P có đơn yêu cầu thi hành án. Nếu ông T, bà Ph không tự nguyện thi hành các khoản tiền phải trả nêu trên thì hàng tháng ông T, bà Ph còn phải chịu trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền và Lãi suất theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ Luật dân sự năm 2015. [8]. Về án phí Ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph liên đới chịu án phí dân sự nộp ngân sách nhà nước. Hoàn trả ông Nguyễn Văn P tiền tạm ứng dân sự đã nộp, theo biên lai thu số 0008017 ngày 05/10/2020 tại cơ quan Thi hành án dân sự thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Án xử công khai sơ thẩm, báo cho các đương sự có mặt biết có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./. Nguồn

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu